Fiscalidad en el alquiler vacacional

1. Introducción

La inversión en alquiler vacacional ha adquirido notoria relevancia en España, captando la atención tanto de residentes como de no residentes. La tributación de los rendimientos generados en este ámbito presenta una cierta complejidad, cuyas variables incluyen la condición del propietario, la tipología de los servicios ofrecidos (con servicios complementarios – sin servicios complementarios) y los procedimientos administrativos adoptados para la gestión de la propiedad arrendada. 

Es importante destacar que las modificaciones en las variables mencionadas interiormente inciden directamente en la determinación de impuestos tales como el Impuesto de Actividades Económicas (IAE), el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

En este documento se analizan los casos más frecuentes y su tributación.

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2. Arrendamiento vacacional en el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)

En relación con el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE), la responsabilidad de presentar dicho gravamen queda eximida para personas físicas residentes, empresas personales sujetas al impuesto sobre sociedades, sociedades civiles y entidades cuyo importe neto de la cifra de negocios sea inferior a 1 millón de euros. 

Grupo 685	Alojamientos turísticos extrahoteleros
Epígrafe 861.1	Alquiler de viviendas
Epígrafe 861.2	Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP

Grupo 685 «Alojamientos turísticos extrahoteleros»: este conjunto comprende la actividad de alojamiento, que se caracteriza por la prestación de servicios adicionales como la limpieza de propiedades, cambio de ropa, custodia de equipaje, provisión de vajilla y servicios de alimentación.

Epígrafe 861.1 «Alquiler de viviendas»: incluye el simple arrendamiento de pisos o apartamentos para estancias de fin de semana o períodos específicos, donde el titular no ofrece ningún tipo de prestación de servicios.

Epígrafe 861.2 «Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP»: se refiere al arrendamiento de apartamentos turísticos por parte de propietarios a entidades mercantiles o personas físicas que los administran como establecimientos de hospedaje extrahoteleros.

3. Arrendamiento vacacional en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

3.1. Arrendamiento efectuado por el propietario en nombre propio a sus clientes tanto si lo arrienda directamente como si utiliza una empresa comercializadora

Es esencial destacar que la deducción del IVA soportado, en la adquisición del inmueble, debe basarse en el destino previsible del inmueble, considerando la naturaleza del bien en el momento de la adquisición. La responsabilidad de probar que el destino de la vivienda es realizar operaciones sujetas y no exentas recae en el obligado tributario y debe evaluarse en el momento de la adquisición.

3.1.1. Arrendamiento vacacional con servicios complementarios:

Cuando el arrendamiento de vivienda se ofrece como prestación principal, junto con servicios auxiliares como desayuno-buffet, el arrendamiento y estos servicios, están sujetos y no exentos de IVA con un tipo de gravamen del 10%.

Los servicios no exentos de IVA en el arrendamiento incluyen la recepción y atención permanente al cliente, la limpieza periódica del inmueble, cambio periódico de ropa de cama y baño, lavandería, y la prestación de servicios de alimentación y restauración.

3.1.2. Arrendamiento vacacional sin servicios complementarios:

Cuando el arrendamiento de vivienda se ofrece como prestación principal junto con servicios auxiliares accesorios, como la limpieza una vez finalizada la instancia, el arrendamiento y estos servicios están sujetos y exentos de IVA. 

Estos servicios auxiliares son, cambio de ropa en el apartamento a la entrada y salida, limpieza del apartamento en esos mismos momentos, mantenimiento de piscina y jardín, pago por el propietario de los consumos, limpieza de zonas comunes, entrega y recogida de llaves, servicio eventual de asistencia técnica por reparación, disposición de sábanas, toallas y equipos como televisores, así como servicio de atención telefónica las 24 horas, están exentos de IVA.

Es esencial conocer el contrato que han acordado el propietario y el arrendatario, de manera que, si en ese contrato el propietario no se obliga a cumplir con servicios complementarios de la industria hotelera y sólo presta servicios a la entrada y salida de los arrendatarios, el arrendamiento estará sujeto y exento.

No obstante, el arrendador podrá prestar servicios de limpieza a requerimiento del arrendatario y, en este caso, si la limpieza adicional se realiza durante la estancia, se facturará al cliente con IVA como factura independiente del arrendamiento. 

3.2. Arrendamiento efectuado por una empresa comercializadora que actúa en nombre propio y ha arrendado el inmueble a un propietario

3.2.1. Arrendamiento vacacional con servicios complementarios:

Cuando el propietario tiene la obligación de prestar servicios complementarios, el arrendamiento de vivienda con servicios adicionales se considera sujeto y no exento de IVA, con un tipo impositivo del 10%. La empresa comercializadora repercutirá el 10% del IVA a sus clientes, por tanto, tendrá derecho a la deducción del IVA soportado.

3.2.2. Arrendamiento vacacional sin servicios complementarios:

Cuando el propietario arrienda a una empresa, esta a su vez subarrienda al consumidor final y no tiene la obligación de prestar servicios complementarios, el arrendamiento realizado por el propietario se considera sujeto y no exento de IVA, con un tipo impositivo del 21%. La empresa comercializadora, al actuar como intermediaria, puede subarrendar sin servicios complementarios, quedando sujeto y exento de IVA, sin derecho a deducción del IVA soportado. 

4. Arrendamiento vacacional en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

4.1. Arrendamiento efectuado por el propietario en nombre propio o empresa comercializadora que actúa en nombre propio

4.1.1. Arrendamiento vacacional con servicios complementarios:

Actividad	El propietario o la empresa comercializadora realiza una actividad económica, ya que existe la obligación de prestar servicios complementarios.
Grupo IAE	Grupo 685 «Alojamientos turísticos extrahoteleros».
Imputación Inmobiliaria	No hay imputación inmobiliaria si no hay uso privativo durante los períodos en los que el inmueble no está arrendado, en el caso del propietario.
Gastos	Los gastos asociados son deducibles de acuerdo a las normas del Impuesto sobre Sociedades.
Obligaciones	Existe la obligación de alta censal, presentar el modelo 130 y practicar retención si satisface rentas sujetas a retención. También están obligados a emitir factura.

4.1.2. Arrendamiento vacacional sin servicios complementarios:

Actividad	El propietario tiene rendimientos de capital inmobiliario, ya que no existe la obligación de prestar servicios complementarios y la empresa tendrá rendimientos de capital mobiliario.
Epígrafe IAE	Epígrafe 861.1 «Alquiler de viviendas».
Imputación Inmobiliaria	La imputación inmobiliaria del propietario se realiza de manera proporcional al periodo en que el inmueble no está arrendado, sin aplicar la reducción del 60% del rendimiento neto.
Gastos	Los gastos se prorratean durante el periodo de tiempo en que el inmueble esté arrendado, incluye gastos de reparación, conservación y financieros.
Obligaciones	La obligación de alta censal no se presenta si se realizan exclusivamente arrendamientos exentos, salvo que se cumpla el requisito de personal empleado. La emisión de la factura no es obligatoria y tampoco hay obligación de practicar retención a rentas sujetas.

4.2. Arrendamiento vacacional vivienda habitual sin servicios complementarios

Propietario arrienda el inmueble al arrendatario: los ingresos que recibe el propietario por el alquiler se califican como rendimientos de capital inmobiliario, siempre y cuando no sean rendimientos de actividad económica, el propietario puede aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento neto si el inmueble se destina a vivienda habitual.

Según el artículo 27.2 de la Ley del IRPF: “se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”. 

Arrendatario subarrienda el inmueble al subarrendatario: las cantidades obtenidas por el arrendatario tributan como rendimientos de capital mobiliario y no forman parte de las rentas del ahorro. Los ingresos del subarriendo se incluyen en la base general y tributan al tipo medio del contribuyente.

Para calcular el rendimiento neto del capital mobiliario por subarriendo, se deducen todos los gastos necesarios para su obtención, excepto la amortización del inmueble. 

El arrendatario no puede aplicar la reducción del 60% del rendimiento neto por alquiler de vivienda, solo la aplica el propietario.

5. Arrendamiento vacacional en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

5.1. Arrendamiento efectuado por el propietario no residente directamente a sus clientes

5.1.1. Arrendamiento vacacional con servicios complementarios:

Propietario (persona física o entidad) no residente en territorio español: 

Si un no residente posee una vivienda en España, simplemente por poseer la propiedad no se considera un establecimiento permanente. No obstante, si la propiedad se alquila, se considerará como establecimiento permanente, lo que implica realizar una actividad económica efectuando el alta censal y declarando el modelo 200 del impuesto de sociedades y renta de no residentes con establecimiento permanente.

La responsabilidad solidaria del pago de las deudas tributarias recae en las personas que actúan como representantes de los establecimientos permanentes de contribuyentes no residentes.

5.1.2. Arrendamiento vacacional sin servicios complementarios:

Propietario (persona física o entidad) no residente en territorio español:

–Propietario no residente en la Unión Europea: Al arrendar una propiedad en España durante diferentes períodos, el propietario deberá presentar la declaración de ingresos mediante el modelo 210 trimestral, considerando la base imponible de cada período sin deducción de gastos. El año siguiente realizará la imputación de rentas sobre el valor catastral de los periodos no alquilados.

La agrupación de rentas es opcional y su aplicación está sujeta a ciertos requisitos (mismo código de tipo de renta, mismo pagador, mismo tipo de gravamen y procedan del mismo bien o derecho). Sin agrupación de rentas, se presentan declaraciones separadas para cada período de alquiler. Con agrupación de rentas, se presenta una única declaración.

–Propietario residente en la Unión Europea, Noruega, Islandia, Liechtenstein: Al arrendar una propiedad en España durante diferentes períodos, el propietario deberá detallar los ingresos y gastos asociados a cada período, considerando las opciones de agrupación y las limitaciones para compensar rendimientos negativos y positivos de distintos devengos. La obligación de presentar el modelo 210 persiste incluso si la cuota es cero. Tenemos que tener en cuenta que la reducción del 60% que se aplica en IRPF no es aplicable en IRNR. 

Por último, el período del ejercicio que no se arriende el inmueble, el propietario deberá presentar el modelo 210 de imputación de rentas cuyo plazo máximo es el 31 de diciembre del ejercicio siguiente.

5.2. Arrendamiento efectuado por una empresa comercializadora que actúa en nombre propio cuando el propietario es un no residente

5.2.1. Arrendamiento vacacional con servicios complementarios:

Propietario no residente en territorio español arrienda inmueble a una empresa comercializadora que subarrienda en nombre propio obligándose el propietario a prestar servicios complementarios de la industria hotelera. El propietario no residente, al arrendar a una empresa, se considera que tiene un establecimiento permanente y, en consecuencia, una actividad económica y tendrá que presentar el modelo 200. La empresa comercializadora no tiene la obligación de practicar retención a cuenta del IRNR sobre el importe total del arrendamiento pagado al propietario.

5.2.2. Arrendamiento vacacional sin servicios complementarios:

Propietario no residente en territorio español arrienda inmueble a una empresa comercializadora que subarrienda en nombre propio sin obligarse el propietario a prestar servicios complementarios. Cuando el propietario no reside en la Unión Europea, la retención se considera tributación definitiva, sin necesidad de presentar autoliquidación ya que los gastos no son deducibles. En cambio, si el propietario es residente en la Unión Europea, puede deducir los gastos del inmueble y debe presentar el modelo 210 trimestral y en el caso de que el modelo 210 de como resultado devolución, tiene la opción de presentar el modelo 210 antes del 1 de febrero del año siguiente, con la posibilidad de deducir gastos y solicitar devoluciones. 

• Si la empresa comercializadora es residente en territorio español: tiene que practicar retención sobre el importe total del arrendamiento, con tipo de retención del 19% si el propietario es residente en la UE o 24% si no lo es. Además de utilizar el modelo de autoliquidación 216, presentando la declaración resumen anual 296.
• Si la empresa comercializadora no es residente en territorio español y no tuviera establecimiento permanente en España: en este caso la comercializadora no tiene obligación de practicar retención al propietario no residente independientemente de que el propietario sí está obligado a presentar el modelo 210.

6. Modelo 179: Declaración informativa sobre cesión de uso de viviendas con fines turísticos

Otorgar el uso temporal de una vivienda completamente amueblada y equipada, en condiciones listas para ser utilizada, independientemente de cómo se promocione, ya sea de forma gratuita u onerosa.

6.1. Plazo de presentación

El plazo establecido es de carácter anual, desde el 1 hasta el 31 de enero de cada año, con relación a la información y transacciones correspondientes al año natural precedente.

6.2. Obligados a presentar el modelo 179

Las obligaciones asociadas a la presentación del modelo 179 aplican a las personas y entidades que actúen como intermediarios en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos, incluso aquellos intermediarios no residentes en España. Es relevante destacar que el propietario no se considera un «intermediario» y, por lo tanto, no tiene la obligación de presentar el modelo 179.

6.3. Delimitación del concepto “intermediario”

Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo en materia de contratos de mediación inmobiliaria, la responsabilidad de proporcionar información recae en el intermediario que reciba compensación por obtener un resultado, tal como la formalización del acuerdo entre el cedente y el cesionario para la cesión temporal de uso de una vivienda con fines turísticos.

Cuando un propietario cede su vivienda vacacional directamente a clientes, sin la intervención de un intermediario, no se requiere realizar la declaración de la cesión en el modelo 179.

Cuando un propietario contrata a una empresa para buscar clientes y esta recibe una comisión por una intermediación, la empresa intermediaria está obligada a presentar el modelo 179 y declarar la cesión de uso de la vivienda realizada por el propietario.

Cuando un propietario ha suscrito un acuerdo con una empresa para la gestión de la intermediación y la búsqueda de clientes para su propiedad turística, remunerando al gestor mediante una comisión, con el propósito de atraer clientes, el gestor publicita la vivienda a través de una plataforma colaborativa, que finalmente consigue los clientes. Si el gestor optara por presentar el modelo 179, surgiría una duplicidad en la información respecto a la cesión de la vivienda, ya que tanto la plataforma online como el gestor proporcionarían datos sobre la operación. En este contexto, la presentación del modelo 179 debería ser exclusiva de la plataforma online.

En el contexto específico de las plataformas colaborativas, se entenderá como tales a aquellas personas o entidades que, en su calidad de prestadores de servicios de la sociedad de la información, desempeñen el papel de intermediarios en la cesión de uso, independientemente de si ofrecen o no el servicio subyacente objeto de intermediación.

Es fundamental destacar que las plataformas colaborativas dedicadas al alojamiento digital de anuncios de viviendas para fines turísticos, sin realizar funciones de intermediación entre el cedente y el cesionario, no estarán obligadas a presentar la declaración informativa.

6.4. Cesiones de uso de viviendas excluidas de la obligación de declaración

Quedan excluidos del concepto de cesión de uso de viviendas con fines turísticos los siguientes casos:

8. a) Arrendamientos de vivienda según la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y el subarriendo parcial de vivienda establecido en su artículo 8.
9. b) Establecimientos turísticos regidos por normativas específicas, como hoteles, albergues y campamentos de turismo, exceptuando las cesiones temporales de uso de vivienda mencionadas en el artículo 5.e) de la Ley 29/1994.
10. c) Derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.
11. d) Usos y contratos del artículo 5 de la Ley 29/1994, salvo las cesiones mencionadas en la letra de este artículo.

6.5. Imputación temporal

Es necesario comunicar en el modelo 179 la fecha en que se efectúa la cesión del inmueble. La declaración de la operación debe efectuarse durante el trimestre en el cual se materializa la cesión, sin importar que la intermediación haya tenido lugar en un momento previo.

En situaciones concretas, el caso donde la fecha de intermediación es el 24/12/2022 y la fecha de inicio de la cesión es el 10/05/2023, el modelo 179 correspondiente sería el del año 2023, dado que es el ejercicio en el que tiene lugar la cesión (con presentación en enero de 2024).

En casos en los que la cesión de uso de la vivienda se inicie en un ejercicio y concluya en el siguiente, la información asociada a dicha cesión con fines turísticos debe ser incluida en el modelo 179 correspondiente al período y ejercicio que corresponda al día de inicio de la cesión. Por ejemplo, si la cesión abarca 10 días desde el 25/12/2023 al 05/01/2024, se incluiría en el modelo 179 del año 2023 y se presentaría en enero de 2024, tomando como referencia la fecha de inicio de la cesión en 2023.

6.6. Obligación del titular o cedente

Los cedentes, ya sean propietarios o titulares de derechos que permiten la cesión de la vivienda con propósitos turísticos, tienen la obligación de mantener una copia del documento de identificación de las personas que se beneficien de dicha cesión. En el caso de que la cesión sea realizada directamente por el propietario, la responsabilidad recae sobre él. 

Si la cesión se lleva a cabo mediante la intervención de un gestor que, a su vez, la cede mediante un derecho de subarriendo utilizando una plataforma colaborativa, la obligación de mantener la copia del documento de identificación recae sobre el gestor, pero no sobre la plataforma colaborativa, aunque esta sí sea la encargada de presentar el modelo 179.