En el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el cambio en la afectación de un inmueble promovido inicialmente para la venta a un destino de alquiler o uso personal del socio conlleva importantes implicaciones fiscales. Este escenario, conocido como autoconsumo de bienes, es una situación en la que la mercantil se ve obligada a considerar la vivienda como vendida a sí misma, generando repercusiones fiscales significativas en el ámbito del IVA. Desde nuestro departamento de asesoría fiscal queremos aclarar ciertas dudas recurrentes de nuestros clientes.
1. ¿QUÉ IMPLICA EL AUTOCONSUMO DE BIENES?
Cuando una sociedad mercantil emprende la construcción de una vivienda con la intención inicial de destinarla a la venta, pero posteriormente decide destinarla al alquiler o para el uso personal de un socio, surge una situación particular desde el punto de vista fiscal. Según la normativa del IVA, este cambio de destino implica considerarla como entrega de bienes, aunque no exista una contraprestación monetaria externa.
Este proceso, conocido como autoconsumo de bienes, establece que toda transmisión de bienes en el ámbito empresarial se considera una entrega sujeta al impuesto. En este contexto, la sociedad promotora debe calcular y repercutir el IVA sobre el valor de la construcción de la vivienda al tipo impositivo correspondiente, en este caso del 10% e ingresarlo a través del modelo periódico de IVA. En definitiva, el efecto final es que el IVA soportado en la construcción no es deducible puesto que la mercantil actúa como consumidor final del bien y el IVA es un impuesto que soporta el consumidor final.
Es importante destacar que este efecto se limita al ámbito del IVA y no impacta en el Impuesto sobre Sociedades, lo cual implica que la regularización por autoconsumo se traduce en una obligación fiscal exclusiva en términos de IVA.
2. ERRORES COMUNES Y ADVERTENCIAS FISCALES
Un error común entre los empresarios es la suposición errónea de que la construcción de una vivienda a través de una sociedad mercantil garantiza automáticamente el derecho a la deducción del IVA soportado en la construcción y adquisición del solar. Esta creencia puede llevar a importantes implicaciones fiscales, especialmente si el destino final del inmueble difiere del planteado inicialmente.
3. ESTRATEGIAS SEGÚN EL DESTINO DE LA VIVIENDA
Dependiendo del destino final comunicado por el cliente —ya sea alquiler, venta o uso por parte del socio— se derivan diferentes estrategias fiscales:
1. Destino – Alquiler a Particulares o Uso por el Socio: Si se comunica que la vivienda no será vendida tras su construcción, sino que se destinará al alquiler o al uso personal del socio, las cuotas de IVA pagadas durante la construcción de la vivienda y la adquisición del solar serán consideradas mayor valor de la construcción, no aplicando la inversión del sujeto pasivo y por lo tanto no habiendo deducido el IVA soportado en la construcción.
No obstante si el inmueble se alquila posteriormente a la construcción por un plazo no superior a dos años y luego se transmite, en determinadas situaciones sí se consideraría primera entrega de vivienda y estaría sujeto a IVA siendo deducible el IVA soportado en la construcción.
2. Destino – Venta de la Vivienda o arrendamiento sujeto a IVA: Si se indica que la vivienda será vendida tras su construcción o alquilada con sujeción a IVA, será posible compensar las cuotas de IVA soportadas durante la construcción y adquisición del solar con las cuotas de IVA repercutidas en la venta y el alquiler, salvo que se haya solicitado la devolución previamente.
En este caso, se aplicará la inversión del sujeto pasivo en las ejecuciones de obra.
3. Destino – Uso por el Socio Después de la Construcción: Si tras la finalización de la construcción la vivienda es utilizada por el socio de la sociedad mercantil, existe el riesgo de que la Agencia Tributaria cuestione la regularización por autoconsumo si se presume que la intención inicial de la sociedad no era la venta. En este escenario, podría invalidarse la deducción de las cuotas de IVA soportadas desde el inicio de la construcción, con las consecuentes implicaciones fiscales y sanciones tributarias.
4. PROCESO DE REGULARIZACIÓN
En el caso de que se deba proceder con la regularización por autoconsumo, la base imponible se determina según normas específicas del IVA. Si el inmueble se entrega en el mismo estado que fue adquirido, la base imponible será el coste de adquisición. Si ha habido procesos de elaboración o transformación, se considera el coste de los bienes y servicios utilizados para obtenerlos.
5. CONSIDERACIONES FINALES
La complejidad de la normativa del IVA y sus implicaciones prácticas exigen una interpretación cuidadosa. En muchos casos, se tiende a aplicar el valor de mercado de la vivienda, según una tasación pericial, para evitar problemas con la administración tributaria. Sin embargo, es fundamental asegurar que esta interpretación esté respaldada por la documentación y la argumentación adecuada.
En conclusión, la gestión fiscal de las viviendas promovidas por sociedades mercantiles requiere una planificación detallada desde el inicio, considerando no solo el IVA y el autoconsumo, sino también las implicaciones a largo plazo de los cambios en el destino de la propiedad. Si te queda alguna duda desde San Nicolas Asesores estaremos encantados en ayudarte.